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Espacios. Vol. 37 (Nº 36) Año 2016. Pág. 26

Viabilidade econômico-financeira de empreendimentos imobiliários: Elaboração de uma metodologia de avaliação

Real estate economic and financial viability: An assessment of drafting methodology

Thomaz Medaglia SCHUCH 1; Francisco José KLIEMANN NETO 2; Ricardo Gonçalves de FARIA CORRÊA 3; Juliano DENICOL 4

Recibido: 05/07/16 • Aprobado: 11/08/2016

Conteúdo

1. Introdução

2. Referencial Teórico

3. Procedimentos Metodológicos

4. Aplicação e Resultados

5. Conclusão

Referências

1. Introdução

Tradicionalmente a construção civil sempre foi considerada um setor muito atrativo como opção de investimentos e isto não tem sido diferente na presente conjuntura econômico-financeira do Brasil. Segundo Lima Jr (2011), a análise da qualidade dos investimentos em Real Estate deve considerar os riscos presentes. A decisão de investir é inflexível, visto que compreende construir edifícios cuja finalidade e função são rígidas. O autor afirma, ainda que não existem decisões perfeitas, apenas decisões bem fundamentadas, e o que apoia este processo decisório é o planejamento e a análise de investimentos.

A incorporação imobiliária tem prerrogativas financeiras para ser planejada, impondo que seja feita uma análise econômico-financeira para avaliar as informações sobre a exequibilidade de um empreendimento. Para isso, é importante conhecer os participantes do setor e a sua interação, de forma que a avaliação identifique as premissas existentes tais como localização, potencial construtivo e liquidez.

A análise das interações e das variáveis envolvidas no processo de decisão para empreender é realizada através de um planejamento. Para isso, a incorporadora e/ou construtora deve avaliar quais são as melhores formas e meios para a otimização da rentabilidade e dos resultados (BDK SOLUTIONS, 2013).

Segundo Castro (2012), o setor da construção civil apresenta uma desaceleração por conta da redução da atividade econômica do Brasil na virada da década e vem retomando o crescimento desde o segundo semestre de 2012. O financiamento imobiliário e o crédito total no Brasil ainda guardam grande potencial de crescimento, quando comparados aos valores de outros países melhores consolidados.

Segundo Amorim (2013), existe um indicador que pode medir o surgimento de uma bolha: o consumo anual per capita de cimento. Ele afirma que no Brasil é provável que em apenas dois anos se atingiria o nível mais baixo de estouro de bolhas, que é de 400Kg. Por outro lado, o nível máximo de consumo de cimento antes das bolhas estourarem, em alguns casos, passou de 1.600Kg anuais per capita, o que indicaria poder haver um estouro de bolha imobiliária no Brasil entre 2 e 80 anos. Segundo Spielmann et al. (2013), a proporção do valor médio dos imóveis por salário médio anual no Brasil continua abaixo do limite de 8 vezes definido como crítico, que revela ajustes entre a demanda e a oferta de imóveis.

Apesar dos indicadores apontarem a não existência de risco de bolha imobiliária nos próximos anos, pode ser observado que o Brasil ostenta uma expressiva mudança no porte das empresas empreendedoras, após a abertura de capital Initial Public Offering (IPO). Lima Jr et al. (2011) observa que, com o aumento de competitividade no setor, através do aumento médio de empreendimentos, e com o aumento do preço por metro quadrado (m²), torna-se cada vez mais difícil investir no setor de maneira não fundamentada. A análise da qualidade dos investimentos deve considerar os riscos inerentes a esse mercado, e também deve ser respaldada por uma análise de viabilidade econômico-financeira e pela experiência de empreendedores do setor.

Mesmo que o otimismo do mercado seja consistente nos últimos anos, é preciso reduzir riscos e garantir um retorno mínimo à construtora, através de uma análise de investimentos. Este estudo tem como objetivo propor uma metodologia de apoio à decisão de investimento em um empreendimento imobiliário, permitindo que a construtora/incorporadora tenha subsídios para definir a compra ou não de uma área para empreender utilizando a metodologia criada.

O presente trabalho é composto por cinco seções, sendo a primeira delas a introdução, que contextualiza o tema e justifica o desenvolvimento do estudo. Na segunda seção tem-se o referencial teórico, o qual apresenta uma revisão bibliográfica a respeito do mercado de Real Estate, expressando a importância de se realizar uma análise para tal estudo, envolvendo os indicadores considerados no momento de definição do empreendimento e as variáveis de ingresso. A terceira seção detalha os procedimentos metodológicos utilizados na condução do estudo. Os resultados obtidos, que incluem a definição de critérios relevantes para a criação de um empreendimento, e o estudo de caso, serão detalhados na seção quatro. Por fim, formulam-se as considerações finais na seção cinco, seguida da lista de referências.

2.  Referencial Teórico

O referencial teórico trabalha o conceito de análise de investimento e de empreendimentos imobiliários, além de ferramentas descritas por autores pertinentes à análise, que serão utilizadas ao longo do estudo de caso e apresentação dos parâmetros de entrada para realização da viabilidade econômico-financeira do negócio.

2.1. Análise de Investimentos

De acordo com Queiroz (2001), a análise de investimentos exerce um papel fundamental na alocação eficiente dos escassos recursos de um ambiente organizacional. Padoveze (2009) afirma que “um investimento se caracteriza por ser um gasto não consumido imediatamente e cujos resultados virão do benefício futuro desse gasto”. Segundo Megliorini e Vallim (2009), a análise de investimentos é uma forma de realizar uma estimativa prévia dos resultados que serão oferecidos por algum projeto, através da utilização de um conjunto de técnicas capaz de auxiliar à tomada de decisão.

Devido à grande variação dos parâmetros de entrada de um investimento, um fator bastante discutido na bibliografia diz respeito ao risco. O risco em um investimento pode ser compreendido, segundo Gitman (2006), como uma possibilidade de variação dos retornos, ou seja, se os benefícios esperados ou exigidos podem remunerar os investimentos efetuados. Megliorini e Vallim (2009) afirmam que os riscos estão associados à variabilidade do retorno de um investimento, que poderá gerar ganhos ou prejuízos. Souza Neto e Martins (2011) complementam os autores mencionados, afirmando que, quanto mais correta a previsão dos parâmetros de entrada da análise de investimentos, menor será a chance de um risco afetar o desempenho financeiro de um investimento.

A definição de variáveis de entrada adequadas, segundo Malerba (2003), condiciona a precisão e o resultado de um investimento e, por isso, impõe-se que sejam criados diferentes cenários, devido à dificuldade da definição de valores exatos do fluxo de caixa no futuro, fazendo-se necessária a utilização de métodos que consigam representar esse potencial de variabilidade. De acordo com Piske (1998), o maior desafio está na preparação de um conjunto de possibilidades que possam ser avaliadas pelos dirigentes empresariais, optando-se por aquela que melhor atender ao conjunto de requisitos.

As análises, ferramentas e técnicas utilizadas em análise de investimentos condicionam e apoiam à tomada de decisão.  De um modo geral, uma das preocupações é o suporte e o fornecimento de informações e análises para essa tomada de decisão, que podem ser apoiados por diferentes técnicas e ferramentas, tais como Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR), Período de Análise de Capital (Payback), entre outras (MOTTA & CALÔBA, 2001).

Souza Neto & Martins (2011) afirmam que, para avaliar o efeito de uma ou mais variáveis de um projeto, é necessário também realizar-se uma análise de sensibilidade, para identificar qual o grau de variabilidade e risco que pode afetar o resultado. Para Assaf Neto (2005), a análise de sensibilidade é uma metodologia de avaliação de riscos que revela em quanto o resultado econômico se modificará diante da alteração de cenários possíveis pelas variáveis utilizadas.

De acordo com Casarotto Filho e Kopittke (2000), em uma análise de investimentos com grande quantidade de capital envolvida, além dos aspectos quantitativos, devem ser também avaliados os aspectos qualitativos, uma vez que a decisão é sempre complexa. Para dar apoio a esse tipo de análise, existem métodos de análise multicriterial, como o MAUT (Multiattribute Utility Theory). Segundo Min apud Souza (2008), o MAUT é uma metodologia que permite ao decisor avaliar um grande número de aspectos a partir da criação de critérios, avaliando riscos e incertezas.

A análise de investimentos é fundamental para a tomada de decisão em um estudo de viabilidade de econômico-financeira de incorporações imobiliárias. No próximo item será apresentado o conceito de empreendimento imobiliário e as premissas para sua elaboração.

2.2. Análise de Investimentos de Empreendimentos Imobiliários

Um empreendimento é definido como um projeto que será materializado a partir de um plano previamente definido (LIMMER, 1997). Esse empreendimento deve ser planejado conforme as condições de prazo, custo, qualidade e risco, dentre outros elementos que são previamente estabelecidos.

De acordo com Lima Jr. (2011), a decisão sobre a alocação de capital em um empreendimento é tomada diante de uma determinada expectativa relacionada com seu futuro, o que implica na aceitação de alocação de uma certa massa de investimentos. Gonzáles E Formoso (1999) avaliam que, no mercado imobiliário, o estudo de viabilidade de investimento ou de lançamento de novas construções torna-se complicado e, por vezes, a decisão é intuitiva, de acordo com a experiência e percepção das condições momentâneas do mercado, sem ter como base uma análise criteriosa, embasada em dados. Bezerra Da Silva (1995) complementa que o estudo de viabilidade deve contemplar um modelo matemático capaz de prever cenários e aproximar-se da realidade, ou seja, deve ser visto através de diferentes óticas.

Segundo estudos de Safatle (2003), entende-se que a maioria das empresas incorporadoras, ao realizar uma análise de viabilidade econômico-financeira de um empreendimento imobiliário, faz uma análise pontual e estática do resultado, sem levar em conta os riscos do negócio. Os estudos são feitos a partir de dados estimados, e representam o que a experiência ou a intuição de especialistas dizem, obtendo-se assim um valor mais provável. As incertezas do empreendimento estão relacionadas à previsão de receitas, do produto em si, à previsão dos custos operacionais, por exemplo, o custo de construção e o gasto com propaganda do empreendimento, bem como a taxa de desconto.

Para dar fundamento à análise de viabilidade econômico-financeira é necessário que seja utilizada um conjunto de ferramenta que apoia à decisão do empreendedor que serão apresentados no próximo item.

2.3. Ferramentas para Análise de Investimentos

Para realizar uma análise é necessário definir a Taxa Mínima de Atratividade (TMA), que, segundo Lima Jr. (1990), é a taxa mínima exigida pelo investidor/empreendedor em função de riscos assumidos em um investimento. Trata-se de uma espécie de balizador econômico para a decisão de se fazer ou não um investimento imobiliário, sendo uma premissa para a utilização de alguns métodos de avaliação. A taxa mínima de atratividade também é conhecida como Taxa de Desconto, ou Taxa de Atratividade (TAT) na linguagem imobiliária.

A partir da definição TMA, podem ser utilizados alguns métodos para se avaliar um investimento imobiliário, tais como: Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR), Período de Retorno de Capital (payback), Margem (VPL/Receita) e Retorno sobre Investimento (ROI). Cada um desses métodos será apresentado a seguir.

2.3.1. Valor Presente Líquido (VPL)

De acordo com Galesne apud Souza (2008), o método do VPL calcula a diferença entre o valor das entradas líquidas a valor presente, menos os valores das saídas líquidas a valor presente (investimento). É um método baseado em fluxos de caixas descontados a uma TMA previamente definida.

Souza Neto e Martins (2011) afirmam que o VPL permite que seja avaliado o valor econômico de qualquer ativo, de acordo com a Equação 1, que apresenta o cálculo do VPL, a saber:

2.3.2. Taxa Interna de Retorno (TIR)

Segundo Goddard & Marcum (2012), o método da TIR é muito utilizado pelo mercado de Real Estate, pois equilibra os fluxos de caixa e determina o investimento no tempo. Segundo Lima Jr. (1990), a taxa interna de retorno calculada deve ser superior à taxa mínima de atratividade (TMA), e é calculada sobre o fluxo de investimentos e receitas estimados ao longo do ciclo de vida do empreendimento. A TIR, segundo Assaf Neto (2005), pode ser representada supondo a atualização de todas as entradas e saídas de um caixa para o momento zero (presente), e é o resultado da Equação 2.

2.3.3. Período de Retorno de Capital (Payback)

Conforme estudos de Padoveze (2009), o payback indica em quantos períodos de tempo haverá o retorno do capital inicialmente investido. De acordo com Megliorini e Vallim (2009), o payback indica o tempo necessário para recuperação do investimento inicial e seu cálculo é bastante simples, pois devem ser acumuladas as entradas líquidas de capital até coincidir com o valor do investimento inicial. Para descontar o valor do fluxo de caixa e identificar o tempo de payback pode ser utilizada a Equação 3.

VP = Valor presente, corresponde ao valor do fluxo de caixa de cada período descontado para a data do investimento inicial;
VF = Valor futuro corresponde ao valor futuro do fluxo de caixa de cada período;
k = taxa de desconto (TMA estabelecida pela construtora);
n = número de períodos que serão descontados.

2.3.4. Margem (VPL/Receita)

A margem sobre o VPL é um método que relativiza o VPL pelas receitas totais geradas pelo empreendimento. A definição de VPL foi apresentada no item 2.3.1, já as receitas são as somas de todas as entradas em um fluxo de caixa. A Equação 4 mostra como a margem é calculada.

VPL= Valor Presente Líquido;
Receitas = VGV (valor geral de venda) e outros tipos de receitas.

2.3.5. Returno n Investment (ROI)

Segundo Assaf Neto (2005), “para avaliação do desempenho pelos valores do investimento líquido deve-se, inicialmente, deduzir do ativo total os passivos tidos como não onerosos”.  Esse método relaciona o lucro operacional com o valor do investimento médio e pode ser definido através da Equação 5.

Rappaport (1998) afirma que o ROI pode ser usado como uma ferramenta de suporte à decisão de investimentos para que se ofereça uma projeção de retornos já no momento do desenho de custo e de composição de capital necessário no empreendimento.

2.4. Parâmetros do Setor Imobiliário

Gonzáles e Formoso (1999) afirmam que o processo de decisão de investimentos imobiliários muitas vezes é feito de forma intuitiva, e que os parâmetros de análise sofrem influências de variáveis controláveis e não controláveis. Dentre as controláveis, podem ser citadas o custo de obra, a taxa de administração, o cronograma e o perfil de venda. Já entre as variáveis não controláveis pode-se mencionar juros, inflação, a velocidade de venda e o preço de venda.

A primeira despesa de um empreendimento imobiliário normalmente é referente à aquisição do terreno, que pode ser negociado de várias maneiras: permuta física (no local ou não) e/ou permuta financeira ou pagamento em dinheiro. A permuta física não impacta tanto no fluxo de caixa, pois na troca por área construída as despesas ocorrem ao final do empreendimento, diferentemente do pagamento em dinheiro (GONZALES, 2003).

As receitas são geradas pelas vendas das unidades. Segundo Gonzales (2003), é fundamental definir quando vão acontecer essas entradas, em quanto tempo (velocidade de venda), como (perfil de venda) e por quanto (preço de venda). Junto com as receitas aparecem as despesas comerciais que, segundo Ferreira (2009), são as despesas referentes à comercialização, às corretagens e à publicidade.

Ainda, segundo Gonzales (2003), na composição do orçamento é necessário definir os custos diretos e indiretos, bem como os benefícios, divididos em custo de construção por m² (mão-de-obra, materiais e equipamentos), projeto, decoração, taxa de administração dentre outros custos.

Além destas despesas citadas, existem ainda as despesas referentes a impostos que, segundo Ferreira (2009), são as relacionadas a seguir: PIS (Programa de Integração Social), COFINS (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social), CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido) e IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica). Tais impostos podem também ser resumidos através do Regime Especial de Tributação (RET).

Ainda é necessário, de acordo com Almeida (1998), realizar uma análise de concorrência, conforme o produto existente e a região, pois cada empreendimento está inserido num ambiente concorrencial diferente. Para isso, é necessária a elaboração de uma pesquisa de mercado no local. Enfim, cada empreendimento imobiliário necessita de uma análise customizada que inclua estas variáveis ou outras que possam ser utilizadas, sendo que para cada caso é necessário defini-las e interpretá-las.

3. Procedimentos Metodológicos

Nos procedimentos metodológicos há uma descrição do cenário em que a empresa está inserida, o método de pesquisa e, por fim, os procedimentos metodológicos utilizados para aplicação do estudo de caso.

3.1. Descrição do Cenário

O trabalho em questão foi desenvolvido em uma empresa cujo foco de atuação é o setor imobiliário. A instituição está localizada em Porto Alegre/RS. A empresa iniciou suas atividades em 2012 e seu principal produto é o desenvolvimento imobiliário: busca, captação e compra de terrenos, desenvolvimento de empreendimento, análise de viabilidade econômico-financeira, captação e manutenção de investidores e realização de parcerias com construtoras.

A referida empresa conta com parcerias estratégicas que atuam na elaboração de projetos de arquitetura, no apoio jurídico e na captação de terrenos. Os projetos arquitetônicos alimentam os estudos de viabilidade econômico-financeira, uma vez que dão o subsídio na definição de área permitida e privativa em cada terreno. O apoio jurídico é baseado no desenvolvimento de contratos para opção de compra de terrenos e para formar parcerias com construtoras, enquanto que a captação de terrenos é realizada por corretores estratégicos no mercado de terrenos em Porto Alegre.

A elaboração da viabilidade de empreendimentos imobiliários é apoiada pelo software VIABIL, que é um sistema que possibilita simulação de cenários e monitoramento dos resultados de um empreendimento. Além disso, ele monitora a rentabilidade da incorporação imobiliária por meio da avaliação de indicadores durante todo ciclo de vida do empreendimento. O software é alimentado pelas informações geradas pelo projeto arquitetônico, pelo know-how do diretor e também através de pesquisa de mercado.

3.2. Método de Pesquisa

O presente estudo classifica-se como uma pesquisa de natureza aplicada, pois busca gerar conhecimento de aplicação prática ao propor a utilização de uma ferramenta para avaliar a viabilidade econômico-financeira de um empreendimento imobiliário. A abordagem do estudo é considerada quantitativa porque focaliza uma quantidade pequena de conceitos e é baseada em números.  A pesquisa também pode ser classificada como explicativa, visto que se desenvolve um modelo de viabilidade econômico-financeira e trabalha com dados numéricos. Em relação aos procedimentos utilizados, classifica-se este estudo como uma pesquisa-ação.

3.3. Método de Pesquisa

O trabalho foi desenvolvido em quatro etapas: (i) Definição de Critérios (ii) Diagnóstico; (iii) Análise e, (iv) Proposição, de acordo com a Figura 1. O estudo foi liderado pelo autor deste artigo e contou com o envolvimento de analistas financeiros, do diretor da empresa, de arquitetos e parceiros da empresa na qual o estudo foi desenvolvido.

A primeira etapa é levantar as expectativas da empresa no que diz respeito aos critérios adotados pela empresa que foram obtidos em dois passos. Primeiramente, foram aplicados questionários, a especialistas do setor de investimentos imobiliários, solicitando indicação de seis critérios essenciais no momento de avaliar um investimento. A compilação das respostas resultou em seis critérios com maior frequência de escolha entre os especialistas. e os pesos de cada critério inicial de avaliação através do Multiattribute Utility Theory (MAUT). A definição destas expectativas permite a aplicação do checklist de avaliação do terreno. Nesta etapa é necessário que a empresa indique o índice mínimo que ela espera obter após a aplicação do checklist de avaliação.

Figura 1: Metodologia de avaliação da viabilidade econômico financeira
de empreendimentos imobiliários. Fonte: os próprios autores.

A segunda etapa é o diagnóstico, em que é realizado o levantamento de informações e dados sobre o terreno, além de verificar se ele atende aos requisitos mínimos exigidos pela empresa. A partir da captação de um terreno, são avaliados os critérios definidos pela empresa tais como: localização, matrícula, regime urbanístico e alinhamento predial, questões legais e burocráticas da área, declaração municipal dentre outras características. De posse das características e documentação do terreno, é aplicado o checklist de avaliação de terreno. Cada critério pode possuir subitens ou não, que podem ser avaliados em: Muito Bom ou Muito Fácil (1), Bom ou Fácil (0,75), Regular (0,5), Ruim ou Difícil (0,25). Se o critério possui subitens o valor deste critério é igual a média destes subitens, se não, ele recebe a mesma pontuação dada pela a avaliação dos subitens. Por fim, o índice do terreno é medido pela soma de cada critério multiplicado pelo peso de cada um (Equação 6).

Ci = Valor do critério

Pi = Peso do critério

O terreno atende aos requisitos estipulados pela empresa se o índice do terreno for maior do que o índice mínimo estipulado pela empresa e, assim, avança-se à etapa da análise. A finalização da etapa de diagnóstico permitirá que o empreendedor siga três caminhos: i) avançar para análise detalhada do terreno; ii) reavaliar premissas do checklist; iii) descartar o terreno, pois não se encaixa nos requisitos mínimos de avaliação

Com a identificação do terreno a ser estudado por meio da aplicação do diagnóstico inicia-se a terceira etapa do trabalho, a de análise. Através de uma pesquisa de mercado, as tendências do mercado da região em que o empreendimento poderá ser lançado são avaliadas, tais como produto (comercial, residencial ou misto), preço de venda e velocidade de venda. Avaliam–se também novos empreendimentos, em fase de lançamento e em construção, que podem fazer concorrência ao projeto que está sendo elaborado.

A pesquisa de mercado poderá influenciar o projeto arquitetônico. O projeto é elaborado de acordo com as diretrizes dadas pela empresa e nele são definidas a área construída total, a área privativa total, o índice de eficiência, o tamanho das unidades e o conceito do produto. De posse do projeto, a equipe busca e analisa todos os parâmetros que serão utilizados para realizar o estudo de viabilidade, como o custo de construção, a velocidade de venda, o preço de venda, o valor de propaganda e marketing, o projeto e outros que podem ser agregados ao estudo. De posse dos parâmetros de entrada, é realizada a viabilidade econômico-financeira do empreendimento através do Software Viabil.

Com a estrutura de viabilidade montada, avaliam-se os indicadores de viabilidade do estudo como TIR, VPL, Margem e ROI. A avaliação dos indicadores do estudo permite que, no caso de resultados ruins, sejam rediscutidos os parâmetros e o projeto, gerando-se resultados viáveis economicamente. Para definir se os indicadores estão de acordo com que a empresa espera obter ela deve fornecer as expectativas dela em relação ao TIR, ROI e Margem.

Concluindo-se a etapa de análise, é realizada a análise de sensibilidade e de cenários, que compreendem a definição das variáveis sensíveis no mercado e um cenário referencial. Após, estas variáveis são estressadas em uma visão pessimista e otimista, possibilitando a visualização do impacto da variação de alguns parâmetros do estudo sobre o empreendimento.

Por fim, na quarta etapa é elaborado o contrato de opção de compra com o proprietário do terreno. Com base nos resultados encontrados na viabilidade econômico-financeira e da análise de sensibilidade dos parâmetros, chega-se a um valor de compra do terreno, momento em que há uma oferta ao proprietário. Caso os valores oferecidos pelo terreno ao proprietário não estejam de acordo com as pretensões dele, volta-se à etapa dois para reavaliação das condições propostas. A partir da assinatura da opção de compra passa-se a etapa de operacionalização, em que são serão estudadas as questões legais, ambientais e burocráticas do terreno para efetivar a compra.

4. Aplicação e Resultados

Nesta seção é apresentada a aplicação prática do método proposto para a avaliação econômico-financeira de empreendimentos imobiliários. Para aplicação e validação do método apresentado, foram considerados três terrenos (A, B e C) com características distintas. Respectivamente, a metragem cúbica dos terrenos é 3.4534, 1.986 e 2.558. A partir desta definição foi realizada a aplicação da metodologia, que seguirá os passos propostos na Seção 3.

4.1. Definição de Critérios

Os seis critérios de avaliação obtidos através da compilação dos questionários resultaram nos seguintes: localização; oferta na região; análise econômica inicial; preço do terreno; burocracia do terreno e crescimento do mercado na cidade. Cada um desses critérios foi avaliado através do método MAUT por três funcionários da empresa, onde cada um definiu pesos para cada critério. Como forma de consolidação das respostas, utilizou-se a média. A Tabela 1 apresenta os pesos dados por cada funcionário e peso médio de cada critério.

Tabela 1. Avaliação de Critérios. Fonte: os próprios autores

O segundo passou foi definir índice mínimo que ela espera obter após a aplicação do checklist de avaliação de um terreno. Através de reunião entre os diretores e técnicos da empresa, definiu-se o valor mínimo de 0,7. Assim, garante-se que não seja dispendido tempo e recurso em terrenos que não atendem as condições mínimas exigidas pela empresa. Isso significa que os terrenos que obterem valor menor que 0,7 a partir da aplicação do checklist não avançam para a etapa em que é realizada uma análise mais aprofundada

4.2. Diagnóstico

A partir da definição das diretrizes da empresa os terrenos captados foram analisados. Para isso foi utilizado o índice mínimo esperado, elemento básico na aplicação do checklist. A finalização da etapa de diagnóstico foi consolidada através da Tabela 2.

Tabela 2:  Checklist: Análise Preliminar das condições do terreno. Fonte: os próprios autores

O índice de cada terreno foi obtido pela Equação 6 apresentada na metodologia. A aplicação do checklist permitiu a análise das condições gerais do terreno de acordo com a Tabela 2, cujo objetivo era calcular o índice de cada um dos terrenos para comparar com o índice mínimo (0,7). A Tabela 3 resume os resultados obtidos com o checklist e mostra a comparação entre os índices.

Tabela 3.  Avaliação dos índices dos terrenos. Fonte: os próprios autores

Após a etapa de diagnóstico chegou-se à conclusão que o único terreno que atendeu os requisitos da empresa foi o terreno B. Para os demais terrenos restam duas alternativas, descartá-los ou rever os critérios e a avaliação do checklist. É importante ressaltar que terrenos com índice um pouco inferiores a 0,7, devem ser reavaliados, pois pode haver algum erro de interpretação na avaliação dos critérios do diagnóstico.

4.3. Análise

A etapa de análise consiste na avaliação dos terrenos que passaram pelo filtro inicial após a aplicação do checklist. Nesta etapa foi definido o projeto e parâmetros de entrada do terreno, bem como aplicada uma pesquisa de mercado para avaliação do tipo de produto do empreendimento, preços praticados na região e informações de vendas.

A tipologia do produto foi definida através de uma pesquisa de mercado aplicada pela empresa, além de uma série de reuniões internas entre a equipe de viabilidade, de vendas e de arquitetura. Foi definido que a tipologia do produto é comercial, com sala comerciais de pequeno a médio porte e uma loja no térreo, cujo preço de venda por metro quadrado (m²) será maior.

Para elaboração da análise econômico-financeira foi necessário definir os parâmetros pela empresa e equipe. Aqueles que alimentam a viabilidade como datas marco do empreendimento, financeiro, configuração do empreendimento, obras, vendas e outras despesas foram consolidados na Figura 2. Os impostos e contribuições foram resumidos através do RET que é um resumo dos itens financeiros que um empreendimento costuma exigir.

Figura 2: Estimativa de parâmetros do estudo. Fonte: Os próprios autores

A taxa de desconto utilizada foi de 12% considerando como base a taxa Selic do mercado e uma taxa de segurança. Os parâmetros comerciais foram estimados através do mercado, como: preço, velocidade e perfil de venda. O custo e tempo de obra, taxa de administração e outros foram coletados com os parceiros da empresa. No estudo considerou-se inflação nula, uma vez que ela impacta tanto no preço de venda quanto no custo de construção geralmente com a mesma intensidade.

Após a definição dos parâmetros foi elaborada a análise de viabilidade econômico-financeira através do software Viabil, na qual são avaliados os indicadores de viabilidade do estudo como TIR, VPL, Margem e ROI. Vale destacar que na Figura 4, os valores máximos a serem pagos pelo terreno definidos foram um milhão de reais em dinheiro (pagamento do terreno) no ato da compra e 22% de permuta física (1083,8m² de área privativa) no local (unidades comerciais neste empreendimento) transferidas ao proprietário do terreno.

Como resultado do processo da viabilidade, alimentada e realizada concomitantemente com a definição de projeto e a pesquisa de mercado, foram obtidos os resultados apresentados na Tabela 4. Para comparação dos resultados foi utilizado uma tabela de indicadores com os resultados esperados pela empresa no empreendimento.

Tabela 4.  Resultados da análise econômico financeira. Fonte: Os próprios autores

Na última etapa de análise, foi avaliado o potencial de risco e o retorno esperado a partir da variação de alguns parâmetros estimados do estudo. A empresa fez a variação de três parâmetros (Custo de Obra, Preço de Venda e Taxa de Desconto) individualmente em 10% para mais e para menos, e pode avaliar o impacto de cada uma destas variáveis individualmente nos resultados dos indicadores obtidos no cenário referencial.  A análise de cenários permitiu que fosse obtido o valor pessimista e otimista da variação de cada parâmetro escolhido de acordo com a Figura 3:

Figura 3: Resultado da análise de cenários. Fonte: Os próprios autores

A análise dos cenários permitiu a avaliação dos resultados com uma variação dos parâmetros do estudo. Esta análise permitiu a definição de um resultado ótimo através da análise do risco presente nas principais variáveis do estudo.

Foi observado, após a variação de 10% no valor do custo de construção, preço de venda e taxa de desconto, que o empreendimento continua a ser rentável, mesmo que o retorno para a empresa seja menor. Na variação do custo de construção para menos é observado que a incorporadora ainda fica com uma margem de 8,5%, entretanto uma TIR de 24,37% e uma ROI de 18,77%, valores considerados mais baixos que o esperado, mas ainda adequados a expectativa da empresa. Na variação do preço de venda percebe-se um resultado inferior ao custo de construção com a margem caindo para 6,46%, valores mais baixos e que colocam a empresa com inicial risco, mas que no cenário otimista garantem uma rentabilidade acima do planejado e que ainda ficam próximos da expectativa da empresa. Por último, pode ser observado que mesmo com a variação da taxa de desconto em 10% os resultados permanecem adequados às expectativas da empresa.

Pode-se concluir nesta etapa, que após estressar as variáveis os valores obtidos no cenário pessimista quando comparados às expectativas da empresa ainda ficam muito próximos. Ressalta-se ainda que para garantir um mínimo de retorno esperado e um baixo risco ao negócio, a empresa deve fazer uma opção de compra considerando que o valor de compra de terreno não pode ser maior do que o proposto neste estudo.

4.4. Proposição

Nesta etapa foram consolidados os números e resultados da etapa anterior por meio de uma opção de compra. Estes resultados foram transformados numa proposta de compra de um terreno com seu valor máximo em um milhão de reais no ato da compra e aproximadamente dez milhões em permuta física, definido através da viabilidade proposta anteriormente. Esta opção foi realizada a partir da negociação dos valores entre incorporadora e proprietário e teve duração de seis meses.

O valor pago definitivo pelo terreno não será apresentado nesta etapa, mas vale destacar que foi menor do que o valor máximo apontado pela viabilidade garantindo uma estimativa de um retorno mínimo a empresa incorporadora. Após a opção ser aceita, passou-se a operacionalizar a proposta, através de estudos diversos da área a ser comprada e do mercado, da viabilidade e da avaliação dos registros e documentos da área.

5. Conclusão

Devido à alta relevância do valor dos imóveis no Brasil, a análise da viabilidade de um empreendimento imobiliário pode apontar o sucesso ou fracasso de determinado planejamento imobiliário. É necessário que as empresas façam o processo de avaliação dos os números antes da decisão de investir em um empreendimento imobiliário.

O objetivo deste trabalho foi propor uma metodologia de avaliação da viabilidade econômico-financeira de empreendimentos imobiliários que levasse em consideração o impacto financeiro de um investimento no setor imobiliário, o valor máximo estipulado para compra de um terreno e também a formulação de uma opção de compra de um terreno. Quando aplicado em um cenário prático, a metodologia inicialmente planejada sofreu alguns ajustes, pois na prática foi necessário adequá-la frente a diversidade e o tempo de resposta do mercado. Vale ressaltar que outros tipos de análise de riscos mais complexos e completos não foram inseridos na metodologia devido ao dinamismo do mercado imobiliário.

Em relação ao diagnóstico pode-se dizer que ele serviu como filtro, pois através da subjetividade de alguns funcionários da empresa foi possível selecionar o terreno adequado à empresa, descartando aqueles que não atendiam os requisitos mínimos exigidos pela empresa. É observado que, dada a dinâmica do setor imobiliário, a etapa de diagnóstico é relevante, pois reduz o tempo despendido em terrenos que são potencialmente inadequados para se empreender em um dado momento. A etapa de análise permitiu a avaliação de todos os parâmetros de entrada de maneira dinâmica e concomitante aos estudos e pesquisas. Chegou-se à conclusão de que o preço estipulado pelo terreno através do estudo atendeu às expectativas financeiras do proprietário e, ao mesmo tempo, garantiu com um menor risco o atendimento às expectativas de retorno da incorporadora.

Vale ressaltar que a metodologia proposta preocupa-se com a avaliação da viabilidade de empreendimento antes da opção de compra do terreno. Para acompanhar melhor o resultado da metodologia cabe realizar um estudo após a proposta de opção de compra, pois assim, será possível avaliar quais são os encaminhamentos e as mudanças nas diretrizes da metodologia inicial e dos resultados da viabilidade.

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